건설비 부담 덜고, 인허가 절차와 건축 기준 완화
낡은 공공청사를 허물고 새로 짓되 임대주택이나 도시재생 어울림센터, 수익시설이 함께 들어가는 복합개발이 도시재생의 새로운 패러다임으로 자리 잡고 있다.
이를 선도하는 주인공은 다년간 복합개발 사업을 진행해온 LH다. LH가 복합건축물을 먼저 건설하고 나면 지자체가 비용을 부담하는 방식이다.
도심은 공공 임대주택 수요가 많은 반면 부지 확보의 어려움이 있어 새로 건축물을 올리기 쉽지 않다. 지자체 입장에선 예산 제약 등의 이유로 노후 공공청사를 재건축하기가 어렵다. 이러한 현실을 반영한 사업이 노후 공공청사 복합개발로, LH가 복합건축물을 건설하고 지자체는 무상으로 부지를 제공하며 인허가를 맡는다.
복합개발이 가능한 공공시설은 청사와 학교, 주민센터, 국공립 어린이집, 유치원, 경로당, 관사, 공영
주차장처럼 지자체 공유재산이 포함된다.
건축물이 완공되고 나면 공공청사와 수익시설은 지자체에 남고, 수익시설과 행복주택은 사용 허가기간 동안 LH가 운영·관리한다.
건축비는 시설에 따라 조금씩 다르다. 먼저 공공청사 및 수익시설은 LH 자체 자금으로 하되 행복주
택은 관련법에 따라 정부 출자, 주택도시기금, 임대료, LH 자금으로 부담한다. LH 부담액 가운데 공
공청사는 수익시설의 임대수익과 국가, 지자체 재정으로 충당한다.
노후 공공 청사 복합개발 사업 참여에 따른 혜택도 다양하다.
먼저 공공주택 사업승인에 따라 용도지역 변경과건축 승인까지 일괄적으로 진행되는 등 인허가 절
차가 단축된다.
공공청사에 들어서는 행복주택은 지자체장이 입주자를 우선 선발할 수 있다. 지자체나 지방공사가 사업 시행 시 계층별 공급물량의 100%를 지자제장이, LH가 시행할 때는 50%를 지자체장이 선정한다. 건폐율과 용적률 등 각종 건축 기준도 완화된다. 국토계획법상 최대 용적률이 허용돼 사업성 확보에 이점이 있다.
개발 대상지 발굴과 사업모델 개발 견인차
LH는 다년간 노후 공공청사 복합개발을 추진해오며 개발 대상지 발굴과 사업모델 개발 등에서 견인차 역할을 하고 있다.
청년층의 주거가 필요한 지역에 소재한 노후 공공청사 등 사업 가능 대상지를 발굴하거나 지자체가 사업 제안을 하면 사업대상지 위치 및 용도와 같은 여건을 분석하고 4가지 유형에 따라 진행한다.
단일 또는 다수 필지 내에서 단일 건물 혹은 복수 건물 형태로 신축하게 된다. 구체적인 유형은 △ 단일필지 내 노후 공공건축물 △ 단일필지 내 노후 + 비노후 공공건축물 △ 다수 필지 내 노후 공공건축물 △ 신규 청사 건립 계획이다.
현재 천호동 사회복지관 등 19곳을 선도사업으로, 수원 매산동 주민센터 등 23곳을 공모지구로 선정해 추진 중이다.
LH는 선도지구, 공모지구 외에 2022년까지 1만호 준공을 목표로 신규 후보지를 발굴해 모두 42곳, 8,000호가량을 추진 중이다. 추가 후보지를 발굴하기 위해 국토부와 기재부, 지자체와 협의를 진행하고 있다.
울산신정 행복주택 복합사업,
남양주시 폐역사부지 활용한 복합개발사업
1980년에 승인받아 운영되어 온 울산공관 어린이집(울산 신정동 소재)은 건물 노후화에 따라 안전 등의 문제가 노출돼 어린이집으로서 기능을 다하지 못하게 됐다. 이에 따라 울산광역시와 LH는 복합개발 사업에 착수해 기존 정원 48명 규모에서 약 100명 규모로 확대하고 인근에 6개나 되는 산업단지와 2개 대학이 위치한 점을 고려해 사회초년생과 신혼부부용 행복주택 100호도 짓기로 했다.
87면의 공공주차장 부지까지 확보해 부족한 주차장 문제 해결에 큰 도움이 될 것으로 기대를 모으고 있다.
지자체가 보유한 빈 땅을 활용한 개발 사업도 추진 중이다. 경기도 남양주시는 LH와 함께 구금곡역 폐역사 부지를 활용해 복합개발사업을 추진 중이다. 지하 3층, 지상 9층 규모의 건축물로, 공공청사와 신혼부부, 사회초년생을 위한 행복주택 180호, 상가 등이 들어선다.
신혼부부를 위한 어린이집과 어린이놀이터가 들어서고 주민공동시설과 지역 편의시설을 통합 설치해 인근 주민들도 공동으로 이용함으로써 지역 커뮤니티도 활성화할 것으로 기대된다.
단순한 청사 증축이 아닌 임대주택 공급과 주차장, 어린이집 등 지역에 부족한 생활 SOC를 함께 공급해 지역의 숙원사업도 해결하는 창의적 사업 방식으로 보인다.
청년층의 주거복지 서비스와 지역성장 플랫폼
두 마리 토끼 잡을 터
노후 공공청사 복합개발은 정부의 주거복지로드맵을 이행하기 위해 2017년에 첫 도입 후 청사 신축을 희망하는 지자체들로부터 큰 관심을 받고 있다.
최근에는 LH 주거복지지사와 미매각 주차장 용지 등을 결합해 개발 면적을 넓히고 지역의 필요 시설을 확충하는 개발사업 후보지도 발굴 중이다.
노후 공공청사 복합개발을 통해 지자체 청사는 헌옷을 새옷으로 갈아입을 수 있고 청년·신혼부부와 같은 주거 취약계층은 안정된 주거공간에서 생활비를 많이 쓰지 않아도 생활할 수 있다. 인근 주민들도 부족한 생활 SOC 서비스를 함께 사용할 수 있다.
신청사에 들어서는 창업지원센터 등을 중심으로 지역 업체와 대학 등이 협력해 창업 등 부가가치를 창출하는 생산활동을 통해 침체된 지역 경제도 살릴 수 있다.
이처럼 LH가 선도적으로 하고 있는 노후 청사 복합개발사업은 한정된 공간을 효율적으로 이용해 주거·생활·일자리 등 개개인 및 지역이 겪고 있는 다양한 문제를 해결할 것으로 기대를 모은다.
문의는 도시재생계획처 도심복합사업부(055-922-4187)
