사전청약과 신규택지는 빨라도 5년이나 7년 뒤에 입주하기 때문에 그사이 집값이 오른다면 지금 사는 게 낫지만, 다른 한편으로 추가 인상이 예고된 금리가 걱정이고, 정부가 경고한 대로 집값이 고점을 찍고 있어서 앞으로 떨어질 수 있다는 불안감도 크다.

그렇지만 청약은 가장 적은 비용으로 내 집을 장만할 수 있는 수단이다. 특히 집값 상승기에는 청약의 장점이 더욱 커지기 마련이어서 청약 가점이 높다면 청약시장의 문을 적극적으로 두드려야 한다. 실제로 요즘 분양가는 인근 시세의 절반 수준인 경우가 많으니 수도권에 내 집 마련을 희망하는 무주택자들은 “청약에 집중”할 필요가 있다.

본 청약보다 1~3년을 앞서는 사전청약도 눈여겨봐야 한다. 정부가 지난달 25일 공공분양에서만 시행하던 사전청약을 민간분양으로 확대하기로 했기 때문이다. 수도권의 사전청약 물량은 원래 6만2000채였는데 13만3000채로 늘어났다. 서울 물량(1만4000채)도 있다.

다만, 올해 1~8월 서울 아파트 청약 당첨 커트라인(최저가점)이 84점 만점에 평균 57점이었다. 57점은 가구주가 39세인 4인 가족이 받을 수 있는 최고점이다. 이는 30대의 당첨이 거의 불가능하다는 뜻이다. 신혼부부나 다자녀 등 특별공급과 가점이 아닌 추첨제인 생애 최초 특별공급도 있기는 하지만 이 역시 경쟁은 치열하다.

청약 가점이 낮은 경우, 이를테면 40점대 이하여서 당첨 확률이 떨어지면, 그리고 대출을 무리하게 받지 않아도 된다면, 기존 주택을 매입하는 게 좋다. 왜냐하면, 금리 인상과 정부 공급대책 등으로 주택 매수세가 줄고 상승세가 꺾인다 하더라도 장기적으로는 수도권 집값의 하락이 예상되지 않기 때문이다. 금리보다 중요한 건 원리금 상환 여력이다. 자금만 확실하다면, 내 집 마련을 미룰 이유가 없다.

그러나 3기 신도시 입주가 본격화되고 오세훈 서울시장의 재건축 규제 완화를 통한 공급이 구체화 되는 3, 4년 뒤에는 집값 조정기가 올 것으로 보여서, 기존 주택 매수를 미루는 게 좋다, 는 신중론도 있다. 지금은 집주인들이 집값이 더 오를 것이라는 기대감으로 기존 거래가격보다 수억 원 높여 부르고 있는 만큼 호가대로 사는 것은 바람직하지 않다는 것이다.

무리한 대출을 끌어다 집을 ‘영끌’ 매수는 절대 피해야 한다. 금리 추가 인상이 예고된 상황이라 향후 이자 부담을 감당하지 못할 수가 있기 때문이다. 대출액은 집값의 40%을 넘지 않는 선이 좋다.