“건물주 ‘갑질’을 용인하는 불완전한 법·제도 때문에 맘 편히 장사조차 할 수 없고, 정부와 국회가 이런 현실을 방관하고 있다면, 이는 국민으로부터 부여받은 책임을 충실히 이행하지 않은 것이 되고 만다”
성수동, 성동구의 차세대 성장동력
청계천과 중랑천이 만나 한강으로 흐르는 곳에 ‘성수동’이란 동네가 있다. 오랫동안 낙후된 준공업 지대로 방치되어 있던 곳이지만 서울숲, 한강을 끼고 있는 환경과 강남·북을 연결하는 편리한 교통여건 등 무한한 가능성을 지닌 땅이다.
민선 6기를 시작하며 성동구에서는 성수동을 지역발전을 위한 차세대 성장 동력으로 삼아야 한다는 합의가 폭넓게 형성되어 왔다. 그리고 이런 주민들의 의사를 받들어 ‘성수동 도시재생’을 위해 다양한 사업을 기획·실행하고 있다.
그런데 성수동에 본격적인 관심을 기울이기 이전부터 이미 이곳에는 도시재생의 건강한 씨앗이 뿌려지고 있었다. 사회적 기업을 경영하는 사회혁신가, 문화예술인, 스타트업에 나선 청년 사업가 등이 성수동에 작업장과 생활공간을 마련해 활동하면서 거리의 분위기가 산뜻하고 맵시 있게 변해갔고 활력이 감돌게 되었다.
우리 성동구는 성수동 도시재생에 이들의 역량을 최대한 활용해야 한다고 판단했다. 이들이 지향하는 공익적 가치, 상상력과 도전 정신을 바탕으로 성수동을 지속가능한 상생도시, 창의와 혁신의 기운이 넘치는 창조도시로 재생 시키기로 결단했다.
민선 6기 출범 후 3개월이 지난 2014년 10월부터 서울숲 인근에서 활동하고 있는 사회혁신가들과 만나서 마을만들기, 청년지원책 설계, 사회적기업과 주민 상호 간의 연대와 협력방안에 대해 의논했다.
그런데 이 과정에서 깊은 우려가 섞인 두 가지 제안을 받았다. ‘임대료 걱정 없는 안정적인 사업환경과 편안한 생활공간의 보장’이었다. 그들 중 상당수가 홍대·합정, 서촌 등에서 사업근거지와 생활공간을 마련했다가 젠트리피케이션 현상 때문에 쫓겨난 경험을 가지고 있었다. 그들은 성수동이 홍대·합정, 서촌의 전철을 밟을까 봐 걱정하고 있었다. 어느덧 성수동에 젠트리피케이션의 어두운 그림자가 드리워지고 있었다.
성동구는 왜 젠트리피케이션 대응에 앞장서는가?
성수동이 뜨고 있다는 소문이 돌면서 부동산 가격이 이상 조짐을 보이기 시작했다. 최근에는 연예인 모 씨 등이 성수동의 빌딩, 창고 터를 샀다는 기사가 유력 언론을 통해 보도되면서 투기 열풍을 조장하려는 듯한 움직임마저 보였다.
성동구가 빅데이터 분석 기관인 (주)GIS United에 의뢰해 조사한 바에 따르면, 2005~15년 사이 성수동의 표준지 공시지가는 95.7%나 올랐다. 이는 서울시 평균인 72.2%보다 약 17% 높고, 홍대 앞(114.7%), 경리단길(109.0%)에 거의 근접한 수치이다.
젠트리피케이션은 도시재생을 위한 다양한 노력이 의도치 않게 부동산 가격 상승을 초래하여 기존 주민들을 일거에 외부로 떠나도록 만드는 현상을 일컫는다. 이 과정에서 지역의 상승된 가치는 도시재생에 공헌한 기존 주민들에게 공평하게 분배되지 않고, 부동산 소유자나 투기자본, 부동산 중개업자 등에 의해 독과점(獨寡 占)된다.
이것이 홍대·합정, 경리단길, 서촌 등에서 일어난 현상이다. 이를 방치해두고서는 성수동 도시재생을 위한 노력은 전혀 엉뚱한 결과를 낳거나 무위로 돌아갈 수 있겠다는 판단이 들었다. 그래서 성수동 도시재생과 병행하여 젠트리피케이션 대응정책을 추진하기로 했다.
혹자는 이에 대해 성동구가 도시 행정을 너무 윤리적 관점에서 접근하는 게 아니냐고 비판하기도 한다. 우리는 이런 비판에 대해 최근 도시정책에서 화두가 되는 ‘창조도시론’으로 답한다.
미국의 도시학자 리처드 플로리다는 21세기 지식기반경제시대에 도시의 성장과 발전은 얼마나 많은 창조인력을 끌어들이냐에 따라 결정된다고 주장한다. 창조인력은 첨단기술, 문화예술산업을 선도하는 엔지니어, 과학기술자, 과학자를 일컫는다. 이들은 문화적 다양성과 관용적 사회문화, 기술적 선진성을 담고 있는 장소에 집결하는 성향이 있다.
성수동처럼 오랫동안 낙후되어 있던 공업지대에 대규모 디지털 단지를 조성한 지역이 있다. 그런데 이 지역의 IT 종사자들과 업체들은 경력을 쌓거나 중견기업으로 발돋움하면 강남 테헤란이나 판교와 같은 다른 지역으로 떠나 버린다. 이 지역의 장소성이 창조 인력이 선호하는 방향으로 구성되어 있지 않기 때문이다.
성수동에 모인 사회혁신가, 문화 예술인들은 그 자신이 창조인력 이면서 또 다른 유형의 창조인력을 유인하는 장소성의 창조자들이다. 이와 더불어 성수동 전역, 35개 지식산업센터에서 일하고 있는 약 1만 명의 지식노동자는 성수동 도시재생과 성동 발전을 견인할 쌍두마차이다.
그런데 부동산 가격 급등으로 인한 젠트리피케이션, 그것의 최종적 귀결은 성수동의 변화를 이끌 창조인력을 외부로 축출하는 것이다. 이것이 바로 성동구가 젠트리피케이션에 민감하게 반응할 수밖에 없는 이유이다.
해외 선진국은 어떻게 대응하고 있나?
성동구는 젠트리피케이션 대응 전략 및 정책을 만드는 과정에서 해외 선진국 사례를 연구했다. 그 결과 젠트리피케이션 대응을 위 해 세 가지 정책이 구사되고 있음을 알게 되었다.
첫째, 민관협치 기구를 통한 예방이다. 미국 뉴욕 시 5개 자치구에는 58개구의 커뮤티니보드가 있어서 지역상권을 해칠 가능성이 있는 업체의 입점 규제를 지방정부 시장에게 건의한다. 그러면 지방정부는 이 의사를 존중해 해당 업체의 입점을 허락하지 않는다.
둘째, 도시계획을 통한 규제이다. 2006년 파리 시는 대기업 프랜차이즈에 의해 파리의 골목상권이 침해되자 파리 시 도로 전체 길이의 16%에 해당하는 거리를 ‘보호 상업가’로 지정하여 여기에 포함된 건물의 용도변경을 금지하고 있다.
셋째, 자산화 전략이다. 젠트리피케이션 위험 지역에 공공재원을 투입하여 주택이나 상가를 매입해 저렴한 가격에 공급함으로써 부동산 가격을 조절하는 것이다. 영국이나 프랑스, 미국 등에서 정부, 민관 공동출자회사, 주택협동 조합 등에 의해 지역별로 추진되고 있다.
젠트리피케이션 방지를 위한 성동의 대안
성수동 현장조사를 거듭하고, 해외 선진국 정책사례를 연구하며 관련 대책을 거듭 숙의한 끝에 성동구는 젠트리피케이션 방지와 지속가능한 도시재생을 목적으로 하는 ‘성동구 지역공동체 상호협력 및 지속가능발전구역 지정에 관한 조례’를 제정하였다. 이른바 젠트리피케이션 방지 조례이다.
성동구는 이 조례에 기초해 지속 가능발전구역으로 예정된 성수동 일대에 ‘상호협력 주민협의체’를 구성했다. 앞으로 이 협의체를 통해 뉴욕 커뮤니티보드처럼 지속가능발전구역에 들어오는 입점업종과 업체를 심사하고 선별할 것이며, 이 기구에서 결정된 사항을 구청이 받아들여 집행하게 할 것이다.
또한, 건물주·임차인·성동구 3자 간의 상생협약을 추진해왔다. 지역실정에 밝은 구청 간부 및 직원들과 건물주를 1:1로 매칭하여 상생협약 체결을 설득했다. 그 결과 성수동 일대 건물 255동 중 절반 이상인 146개 동의 건물주와 임차인이 상생협약에 참여했다.
협약에 따라 건물주는 적정 수준의 임대료를 유지하고 임차인은 쾌적한 영업환경과 거리환경 조성을 위해 노력하며, 구청은 공공 기반 시설 및 환경개선을 위해 노력하게 되어 있다.
더불어 성동구는 안심상가 조성으로 지역상권보호를 위한 기반을 마련할 계획이다. 성수지역 신축예정인 지식산업센터 등 대형 민간 건축물에 일정 부분 인센티브를 제공하고 이에 상응하는 공간을 확보하는 것으로 현재 4개 소 798㎡를 확보했고, 뚝섬지구 단위계획 구역 내 호텔 신축물의 용적률 완화에 따른 개발이익을 260억 원 상당의 안심상가로 환원받기로 하여 소상공인들이 마음 놓고 장사할 수 있는 상가를 조성할 재정적 기초를 마련했다.
이와 별도로 성동구는 젠트리피케이션 현상에 대해 전국 각지의 지방자치단체와 공동대응하고 진정한 대안을 모색하기 위해, 전국 37개 지방자치단체와 ‘젠트리피케이션 방지를 위한 공동대응 MOU체결과 포럼’을 개최하였다. 이를 바탕으로 지속가능도시추진 지방 정부협의회를 창립하고 젠트리피케이션 현상으로 인해 나타나는 지역공동체 붕괴 및 영세 상인의 불합리한 이전 등 사회적 문제에 대한 대책을 함께 마련하고 젠트리피케이션 방지 특별법 제정을 적극적으로 추진하고 있다.
우리나라는 제조업 강국 중에서 자영업자 비율이 높은 편에 속하는 나라이다. 2013년 기준 전체 취업자 대비 자영업자 비율이 27.4%로 OECD 4위이다. 이처럼 자영업자가 많은 것은 우리나라의 불안정한 고용환경과 취약한 사회안전망 때문이다. 소상공인 중 다수가 정년·조기 퇴직 이후 생계를 연명하기 위해 불가피하게 자영업에 뛰어든 사람들이다.
그런데 ‘건물주 갑질’을 용인하는 불완전한 법·제도 때문에 맘 편히 장사조차 할 수 없고, 정부와 국회가 이런 현실을 방관하고 있다면, 이는 국민으로부터 부여받은 책임을 충실히 이행하지 않은 것이 되고 만다. ‘상가임대차보호법’을 보다 공정하고 합리적으로 개정하기 위해 노력해야 하며, 지방정부 차원의 젠트리피케이션 대응정책을 법제적으로 뒷받침할 수 있는 특별법을 조속히 제정해야 할 것이다.
그래야 불안한 사회에 무거운 현실의 무게를 짊어진 소공인, 소상인, 자영업자 들이 스스로의 삶에서 행복을 일굴 수 있는 기초가 마련되는 것이 아닐까?
