이기용 3기 지방행정의 달인 

/전 파주시 소통법무관, 복지지원과장 

/2019년 대한민국 자치발전대상

/제3기 지방행정의 달인

Q. 질의
오래전부터 상가건물로 쓰이는 ○○군 소유의 일반재산인 건물에서 개인사업을 하는 A는 3년 기간으로 대부계약을 체결하여 사용해오고 있는데, 최근 기간 만료가 다가오자 A가 무슨 이야기를 들었는지 대부받은 건물이 상가건물 임대차보호법 제10조의4와 같은 법 제10조의5 반대해석상 상가건물 임대차보호법이 적용된다며 5~10년의 갱신요구권을 주장하고 있습니다. 군 소유 공유재산인 상가건물의 경우에도 다른 상가건물같이 상가건물 임대차보호법이 적용되는지요?

A 의견 제시
상가임대차법 적용이 되지 않을 것으로 보입니다. 공유재산 및 물품관리법(이하‘공유재산법’이라 한다)은 국가와 지방자치단체 간 또는 국가 및 지방자치단체와 개인 등 간의 공법관계를 규율하는 공법입니다. 
반면 상가임대차법은 민법의 특례를 규정한 특별법으로 개인 사이의 권리나 의무 관계를 규율하는 사법관계를 규율하는 사법입니다. 

바꾸어 말하면 
① 사법인 상가임대차법이 공법인 공유재산법을 의율 할 수 없다고 보이는 점
②상가임대차법은 민법의 특례규정으로서의 사법에서의 특별법일 뿐인 점 
③ 공유재산 및 물품관리법 제2조의2에 ‘공유재산은 그 관리·처분에 관하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다’고 규정한 점에 비춰 대부 기간의 갱신요구권에 상가건물 임대차보호법을 적용할 수 없다고 보입니다.

즉 상가임대차법이 사경제 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약, 사적 거래의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 관하여 민법의 임대차에 대한 특례를 규정하고 있는 법률입니다. 

반면 공유재산의 관리·처분에 관한 사항은 공유재산법에서 사용허가 및 대부계약의 방법과 기간 등을 특별히 규정하고 있는 법률입니다. 

물론 상가건물 임대차법 제10조의5 (주1)의 적용을 명시적으로 제외하고 있어 공유재산인 상가건물은 상가임대차법을 적용할 수 있다는 반대해석을 주장할 수 있으나 공유재산의 관리·처분에 있어 상가임대차법이 공유재산법의 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우가 아닐뿐더러 공유재산인 일반재산은 그 관리와 처분이(대부계약의 방법과 기간의 갱신 등) 공유재산법에 따라 엄격히 제한되고 있다는 점입니다. 

특히 공유재산법 제35조에 따라 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하기 위하여 지방자치단체가 그 대부재산의 반환을 요구하는 경우 즉시 이에 응하여야 한다는 점에서 사법관계를 규율한 민법의 특례규정인 상가건물 임대차보호법을 상가건물인 공유재산에 직접 적용할 수는 없을 것으로 보입니다. 

이러한 점에서 공법과 사법을 구분하지 않고 단순히 대부계약이 사법상의 계약이고 공유재산 중 상가건물이 일반재산이라는 이유만으로 막바로 상가건물 임대차보호법 제10조의4와 같은 법 제10조의5의 반대해석만으로는 적용될 수는 없다고 보입니다.
(행정안전부 『2020 공유재산편람』 458면 참조)

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<주1>상가건물임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우