주택 임대 시장에서 보증금은 임차인이 주거지를 사용하는 동안 발생할 수 있는 손해나 임대료 체납에 대비하는 중요한 요소이다. 하지만 국가마다 보증금을 관리하는 방식은 차이가 크며, 주거 문화와 법적 제도에 따라 다르게 운영된다.
호주에서 임차 보증금, 즉 Rental Bond는 임대 계약이 체결될 때 임차인이 임대인에게 지불하는 금액이지만, 이 보증금은 임대인이 보관하지 않는다. 보증금은 임대인이 직접 관리하지 않고, 각 주 및 시에서 관리하는 정부 기관에 예치되는데 이 제도는 임차인의 권리를 보호하고, 투명성을 유지하기 위한 중요한 방식으로 평가되고 있다.
주요 특징
보증금 관리 기관 : 호주의 각 주와 시에는 보증금을 관리하는 정부 기관이 있으며, 보증금은 이 기관에 안전하게 예치된다. 예를 들어, 뉴사우스웨일즈(NSW) 주에서는 NSW Fair Trading, 빅토리아 주에서는 Residential Tenancies Bond Authority(RTBA)가 이를 담당한다.
보증금 액수: 호주의 보증금은 통상 4주분 임대료에 해당하는데 예를 들어, 주당 500불의 임대료를 내는 경우, 보증금은 2,000 불 정도가 된다. 이 보증금은 임대 기간이 끝난 후, 집의 상태가 양호하고 임대료가 밀리지 않은 경우 (일반적으로 10일 이내) 전액 반환된다.
보증금 보호: 보증금은 임대인이 아닌 주정부가 관리하기 때문에 임차인이 보증금을 제때 반환 받지 못할 위험이 거의 없다. 이는 호주 임대 시장의 투명성을 높이는 중요한 요소이다.
분쟁 해결: 임대 기간이 끝난 후, 임차인과 임대인이 보증금 반환에 대해 합의하지 못할 경우, 보증금 관리 기관이 분쟁 중재를 담당하며, 이는 정부의 관리하에 이루어진다. 예를 들어, NSW에서는 2022년에만 약 10만 건 이상의 보증금 반환 관련 분쟁이 발생했지만, 대부분이 정부의 중재로 신속하게 해결되었다.
한국의 보증금 제도
서울의 경우, 2023년 기준 평균 전세 보증금은 약 4억 원으로, 상당히 큰 금액이다. 월세는 서울의 경우 보증금은 5천만 원에서 1억 원 사이인 경우가 많다고 한다. 월세로 한다고 해도 큰 금액을 맡겨야 하는 상황이다.
한국에서는 주택 보증금 반환 사기가 매년 급증하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 전세 보증사고 규모는 약 2조 7천억 원에 이르렀으며, 사고 건수는 1만 2천 건이 넘었다고 한다. 이는 전년 동기 대비 43.5% 증가한 수치이다. 주요 피해층으로는, 청년층과 신혼부부의 피해가 두드러지고 있다. 정부는 이를 해결하기 위해 2023년에 특별법을 제정해 피해자 지원을 강화하고 있지만 이 문제를 완전히 멈출 수는 없는 것이 현실이다.
보증금 보호를 위한 제도적 발전 필요성
한국도 주택 보증금을 정부기관이 직접 관리하게 된다면, 현재 일어나고 있는 심각한 보증금 사기 피해를 100프로 차단할 수 있을 것이다. 먼저, 임차인이 임대인의 개인 재정 상황에 의존하지 않게 되어 보증금 반환의 안정성이 높아진다. 임대인의 파산이나 채무 문제로 보증금을 돌려받지 못하는 위험이 줄어들어 피해 예방에 효과적이다. 또한, 정부가 관리하는 시스템은 투명하고 명확한 절차를 제공하므로 보증금 관련 분쟁을 줄이고, 임차인의 권리 보호가 강화될 수 있다. 임차인과 임대인 모두에게 법적 안전망을 제공할 수 있으며, 보증금의 이자 수익을 주거 안정 지원 기금 등으로 활용할 수도 있다. 임대인 입장에서는 보증금 반환 부담이 줄어 재정적인 압박이 완화될 수 있으며, 공정한 임대 관리 시스템을 통해 임대 시장의 신뢰도가 높아진다. 마지막으로, 임차인은 계약이 종료되었을 때 간편하게 보증금을 반환 받을 수 있어 임대차 계약의 효율성이 증가할 수 있다.
한국도 호주 보증금 제도를 검토 도입하여 앞으로 생길 수 있는 보증금 사기를 완벽히 차단해 이러한 피해자가 생기는 것을 막을 수 있길 기대해 본다.
[지방정부티비유=티비유 기자]
